加拿大税务局(Canada Revenue Agency)从今年1月到3月对BC地产的审计，平均每个案子涉案金额超过20万。在见识过一些令人震惊的避税和逃税案例后，CRA决定更加严格审计。
“自从我们为BC省和安省推出更严格的审计计划以来，BC省每个案子的平均金额不断增加，这是由于我们在进一步努力打击逃税”。CRA发言人Alexandre Igolkine上周通过电子邮件告诉媒体。
今年1月至3月期间一共审计了539个案子，平均逃税漏税金额208163元，总计审计额度1.122亿元。相比之下，在同样三个月内进行2565次审计安大略省，审计的平均结果仅为22261元。
2019年的审计显示，CRA对故意做出虚假陈述的处罚增加，这可能导致对逃税的刑事起诉。但目前为止，没有提出任何指控。
根据税务局网站的介绍，这7类情况将会成为“重点关注对象”：
申报的收入无法支持申报人的生活方式;
房屋倒手买卖;
未申报的房屋销售时的增值收益;
未申报的非居民出售房屋的资本利得税;
未报告的全球收入;
未报告的销售新房或大幅翻新房屋的GST/HST;
未报告的GST/HST新住宅出租物业回扣。
Steven Flynn是一位在Andersen Tax公司效命的国际税务特许会计师，他表示，这个结果并不让他感到惊讶，“房地产价格的快速上涨，伴随着房地产的不断翻新，和BC省违规非法活动的进行。”
审计计划当前主要针对大温哥华和大多伦多的房产。自2015年以来，CRA审计10.2亿元与房地产交易相关的案子，其中包括1896起罚款，总额1亿元。
虽然从2015年到2018年，罚款占多伦多和温哥华总回收额的8.3%，但2019年前三个月，罚款就占到了总收款的17.7%，当时CRA收上来了3000万。
CRA表示，如果纳税人在申报时故意作出虚假陈述，则将被收应付税额50%的罚款。这意味着所有审计金额中约有22%(或2.018亿)，是故意虚假陈述。
“最严重的违规案件被视为逃税，被转为刑事调查，并可能导致刑事指控，”Igolkine说。
“一旦对案件进行详细分析，确定税务违法行为的程度，就会将其交给我们的刑事调查部门进行进一步分析，但重要的是，并非所有档案都会引发刑事调查。重新评估和重大过失处罚是审计的民事结果，不被视为逃税。”
CRA发言人Dany Morin在6月25日表示，加拿大检察院的案件转介人数有所增加，“随着CRA调查的案件越来越复杂，我们在调查的不同阶段遇到了更多的法律挑战。”
自2014年以来BC低陆平原的房价上涨64%，而BC省的平均工资仅增加了8.8%，于是乎，CRA主动披露其审计结果。
从成果上来看，税务人员的效率越来越高，2015年4月至2016年3月的房地产审计1470件，追回税款1850万元，平均每个案子仅为12585元。
Flynn表示，之所以现在效率变高了，很可能是因为省政府通过社保号将房主信息与纳税申报联系起来，能更好地收集数据了。
审计包括三个内容：未报告的收入(包括资本收益)，GST/HST和GST/HST新住宅出租物业回扣。
自2015年以来，BC省一共审计了4.226亿，其中收入税为2.666亿，GST/HST为1.365亿，GST/HST新住宅出租物业回扣仅为1950万。
2019年的223个审计与收入税有关，平均每个审计拖欠417937元。
Flynn说，“由于房价的大幅上涨，每个被审计的案子都需要缴纳更多的所得税”。
审计可能会根据房屋的价值与业主报告的收入进行交叉参照，从而找出未报告的收入。
CRA网站指出：“买昂贵的资产，例如高端住宅，却没有明显的收入来源，可以反映出潜在未报告收入。”
下面这张CRA图表，是自2015年4月以来安大略省和BC省的房地产总审计数据。
审计还会检查居住状态。加拿大居民必须向CRA报告其全球收入，而非居民只需报告他们的加拿大来源收入。
“这需要信任，但也很考验我们的税收政策，”SFU城市研究项目负责人Andy Yan说。
根据加拿大统计局的数据，非居民拥有4.9%的住房，占总房产价值的7.6%。然而，2017年和2018年新建公寓，非居民所有权上升至15.6%。
同样，非主要住宅的转手收益、资本收益也是未报告收入的来源。
Flynn推测，CRA正在严查炒房客和建商，他们宣称他们的多个房屋是资本收益(capital gains)而不是商业收入(business income)，假设他们处于最高税阶，说法一变，税就能少交50%。
CRA一直在审核楼花销售，并表示转楼花合约资本收益是应纳税的。
建筑商和开发商也是审计的重要对象，因为根据CRA的说法，“新房屋或经过大幅翻新的房屋的建造者，必须在房屋出售时收取GST/HST，并将该税款上交CRA。”
安大略省2015年以来的，审计的GST/HST新住宅出租物业回扣(3.91亿)比GST/HST(1.551亿)或收入税(5770万)更多。
Thorsteinssons律师事务所的税务律师Terry Barnett告诉媒体，安大略省的新住宅出租物业回扣与BC省情况不一样。
首先，BC超过45万的房屋，这项回扣不能申请，这使得它在低陆平原地区几乎用不到。其次，HST适用于安大略省，并且在新住宅的第一个40万，HST回扣不会取消。
“因此，安大略省的大多数新购房者都申请回扣退税，”Barnett说。
然而，正如CRA在其网站上指出的那样，“新房屋退税的主要条件之一，是您必须购买或建造房屋作为您的主要居住地。”
CRA在安大略省的审计次数(34314)是BC(7400)的近五倍。但BC每个案子收回的税金是安省的10倍。
Morin表示，这种差异是由于安大略省的29081次HST退税审计。
Flynn推测，CRA试图抓住尽可能多的税务问题。“也许他们会开始关注BC更多一点。”